202402125/1/A2.
Datum uitspraak: 18 februari 2026
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam,
appellant,
tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 27 februari 2024 in zaak nr. 21/2481 in het geding tussen:
[wederpartij A] en [wederpartij B], beiden wonend in Rotterdam,
en
het college.
Procesverloop
Bij besluit van 8 juni 2020 heeft het college aan [vergunninghouder] een vergunning verleend voor kamerbewoning door studenten voor maximaal negen personen op het adres [locatie A] in Rotterdam (de woning).
Bij besluit van 30 maart 2021 heeft het college het door [wederpartijen] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 27 februari 2024 heeft de rechtbank het door [wederpartijen] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 30 maart 2021 vernietigd, het besluit van 8 juni 2020 herroepen, de vergunningaanvraag van 25 mei 2020 afgewezen en bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.
Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld.
[wederpartijen] hebben een schriftelijke uiteenzetting gegeven.
[vergunninghouder] heeft nadere stukken ingediend.
[wederpartijen] hebben een nader stuk ingediend.
De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 6 oktober 2025, waar het college, vertegenwoordigd door mr. E. van Lunteren, mr. A.J.J. van der Vlist en mr. V.C.M. Feber-Van den Berg, en [wederpartij A], bijgestaan door mr. H.R. ten Broeke, rechtsbijstandsverlener in Leusden, zijn verschenen.
Overwegingen
Inleiding
1. [vergunninghouder] is eigenaresse van de woning en heeft op 25 mei 2020 een vergunning aangevraagd voor kamerbewoning door studenten voor maximaal negen personen in de woning. Het college heeft deze vergunning verleend. [wederpartijen] wonen op het adres [locatie B]. Zij zijn het niet eens met de vergunningverlening. In geschil is of is voldaan aan de voorwaarde die is gesteld in artikel 3.2.5, aanhef en onder b, van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2019, zoals die gold ten tijde van het besluit van 8 juni 2020 (de Verordening) dat de kamerbewoning een positieve invloed op het woon- en leefmilieu zal hebben.
Besluitvorming
2. Het college heeft zich in het besluit van 30 maart 2021 op het standpunt gesteld dat bij de beoordeling van de vraag of de kamerbewoning een positieve invloed zal hebben op het woonmilieu en de leefbaarheid alle omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen. Het college heeft vervolgens in de afweging betrokken dat de studenten op grond van de huurovereenkomst verplicht zijn om per persoon ten minste vier uur per maand vrijwilligerswerk te verrichten, en dat daarin een clausule is opgenomen dat de huurovereenkomst bij het herhaaldelijk niet uitvoeren van vrijwilligerswerk kan worden beëindigd. Daarnaast heeft het college in de afweging betrokken dat in de omgeving van de woning vijf andere studentenhuizen aanwezig zijn, maar dat deze op voldoende afstand van de woning liggen en dat de gemeente en de politie over deze studentenhuizen geen klachten over overlast door studenten hebben ontvangen.
De uitspraak van de rechtbank
3. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college met de enkele vaststelling dat de huurovereenkomsten van de studenten een clausule bevat over vrijwilligerswerk, er niet van heeft kunnen uitgaan dat de studenten daadwerkelijk vrijwilligerswerk zouden verrichten, omdat de vergunninghouder hierop moet toezien en het college niet zelf handhaaft. Daarmee heeft het college zich niet op het standpunt kunnen stellen dat van de kamerbewoning de vereiste positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt uitgaat. Bovendien is voor de rechtbank onduidelijk waarop het college heeft gebaseerd dat er ten aanzien van deze woning geen sprake is geweest van overlast. Ook in zoverre heeft het college zich naar het oordeel van de rechtbank niet op het standpunt kunnen stellen dat is voldaan aan het criterium van de positieve invloed. Om die reden heeft de rechtbank geoordeeld dat het college de vergunning niet heeft mogen verlenen en heeft zij de vergunning herroepen en de aanvraag alsnog afgewezen. Ook heeft zij een schadevergoeding toegekend in verband met overschrijding van de redelijke termijn.
Omvang van het geschil
4. Tegen de toekenning van de rechtbank van schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn is niet in hoger beroep gekomen. Het geschil beperkt zich tot de vraag of het college een vergunning aan [vergunninghouder] heeft mogen verlenen.
Het hoger beroep
5. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de kamerbewoning geen positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt heeft. Het college stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat wel sprake is van een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt. Het voert daartoe aan dat de rechtbank de beoordelingsruimte die het college heeft bij de beoordeling van de vraag of de kamerbewoning een positieve invloed heeft, te beperkt heeft uitgelegd. Het criterium van positieve invloed is niet nader gedefinieerd in de regelgeving en dus heeft het college grote beoordelingsruimte. Het college voert verder aan dat de rechtbank alleen belang lijkt te hebben gehecht aan het verrichten van vrijwilligerswerk, terwijl in het besluit van 30 maart 2021 een ruimere en integrale belangenafweging is gemaakt. In deze belangenafweging gaat het college er, anders dan de rechtbank, allereerst van uit dat er vrijwilligerswerk zal worden verricht, omdat dit in de huurovereenkomst is vermeld en is geborgd met een sanctiebepaling. De handhaving is niet van belang bij de beoordeling in het kader van de vergunningverlening, aldus het college. Daarnaast heeft het college uiteengezet dat alle binnenkomende overlastmeldingen worden geregistreerd. Bij het college waren geen meldingen bekend van overlast in de buurt. Het college heeft zich daarom op het standpunt mogen stellen dat geen sprake was van overlast en heeft dit betrokken in de belangenafweging. Tot slot voert het college aan dat de rechtbank ten onrechte zelf in de zaak heeft voorzien, omdat er niet nog maar één uitkomst mogelijk was.
5.1. Artikel 3.2.5 van de Verordening, zoals deze gold ten tijde van belang, luidt:
"Het college verleent een vergunning voor kamerbewoning, indien wordt voldaan aan de volgende criteria:
a. het betreft kamerbewoning door studenten zoals gedefinieerd in artikel 1.1 onder t,
b. de kamerbewoning zal naar het oordeel van het college een positieve invloed op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt hebben, en
c. in de woonruimte is ten minste 18 m² gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon aanwezig."
5.2. Niet in geschil is dat is voldaan aan de criteria onder a en c. In geschil is of aan het criterium onder b is voldaan, namelijk of de kamerbewoning een positieve invloed zal hebben op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt. In de toelichting op de Verordening is over het criterium onder b vermeld: "Huisvesting van studenten […] kan in bepaalde omstandigheden een impuls geven aan de leefbaarheid in een gebied. Het is aan het college van burgemeester en wethouders om te beoordelen of dit in het specifieke geval van toepassing is. Hier is bijvoorbeeld sprake van in het geval dat de in de woning te huisvesten studenten minimaal één dagdeel per maand vrijwilligerswerk uitvoeren waar de leefbaarheid in de buurt baat bij heeft."
5.3. Met het college is de Afdeling van oordeel dat het vrijwilligerswerk met het bepaalde in de huurovereenkomst voldoende is geborgd (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 5 november 2025, ECLI:NL:RVS:2025:5354). Op basis van de huurovereenkomst zijn de bewoners verplicht om ten minste 4 uur vrijwilligerswerk per maand te verrichten. Anders dan [wederpartij A] op de zitting heeft gesteld, hoefde de bepaling in de huurovereenkomst over het vrijwilligerswerk niet concreter te zijn toegespitst op de wijk of de buurt. Ook is in de huurovereenkomst een bepaling opgenomen over eventuele maatregelen als een bewoner zich niet aan deze verplichting houdt. Verder heeft het college terecht aangevoerd dat het niet aan het college is om in het kader van de vergunningverlening te onderzoeken in hoeverre het vrijwilligerswerk daadwerkelijk wordt verricht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 14 mei 2025, ECLI:NL:RVS:2025:2177, rechtsoverweging 4.5). Daar komt bij dat het college beoordelingsruimte toekomt wat betreft de vraag of de kamerbewoning een positieve invloed heeft op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 14 mei 2025, ECLI:NL:RVS:2025:2178, rechtsoverweging 4.3). In de toelichting op de Verordening wordt het verrichten van vrijwilligerswerk als een voorbeeld genoemd van een geval waarin de kamerbewoning mogelijk een positieve invloed heeft op het woonmilieu en de leefbaarheid in de buurt.
Het betoog slaagt.
5.4. Verder volgt de Afdeling het oordeel van de rechtbank niet dat onduidelijk is waarop het college baseert dat er geen sprake is geweest van overlast. Het gaat hier om eerste bewoning door studenten en niet, zoals in veel andere gevallen in Rotterdam, om legalisatie van een bestaande situatie van studentenbewoning. Er waren volgens het college geen redenen om te denken dat deze vergunningverlening tot overlast zou gaan leiden. De Afdeling heeft geen aanknopingspunten dat dit standpunt onjuist zou zijn. Het college heeft toegelicht dat er in de korte periode vanaf de inwilliging van de aanvraag ook geen overlast is gemeld. Zoals [wederpartij A] op zitting te kennen heeft gegeven, is het contact met de huidige studenten goed. Voor zover de rechtbank heeft gedoeld op eventuele overlast van in de buurt gelegen studentenpanden of algemene ervaringsfeiten van studentenbewoning, waar [wederpartij A] in zijn bezwaren tegen de vergunningverlening in het bijzonder het oog op heeft, kan het college (zie de eerder genoemde uitspraak van 5 november 2025, ECLI:NL:RVS:2025:5354, rechtsoverweging 11.6) alleen rekening houden met vergunde studentenhuizen in de buurt en overlastmeldingen die zien op het pand waarvoor de vergunning is aangevraagd. Dat sprake is van zodanige overlast dat het college in dit geval de vergunning niet had kunnen verlenen, is niet aannemelijk geworden.
Ook dit deel van het betoog slaagt.
5.5. Gelet op wat onder 5.3 en 5.4 is overwogen, komt de Afdeling tot de conclusie dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat niet is voldaan aan de criteria voor het verlenen van de vergunning. Zij had dus niet zelf in de zaak mogen voorzien door de gevraagde vergunning voor kamerbewoning af te wijzen.
Conclusie
6. Het hoger beroep van het college is gegrond. De uitspraak van de rechtbank zal worden vernietigd, voor zover aangevallen. Zoals eerder is overwogen, is de toekenning van de schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn niet aangevallen, zodat dit deel van de rechtbankuitspraak in stand blijft. Doende wat de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 30 maart 2021 ongegrond verklaren. Dit betekent dat het besluit van 30 maart 2021, waarbij het college het bezwaar van [wederpartijen] ongegrond heeft verklaard, alsnog in stand blijft en het besluit van 8 juni 2020, waarbij het college aan [vergunninghouder] een vergunning voor kamerbewoning voor maximaal negen personen op het adres [locatie A] heeft verstrekt, herleeft.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
I. verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam gegrond;
II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 27 februari 2024, in zaak nr. 21/2481, voor zover aangevallen;
III. verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.M. Willems, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Rijsdijk, griffier.
w.g. Willems
lid van de enkelvoudige kamer
w.g. Rijsdijk
griffier
Uitgesproken in het openbaar op 18 februari 2026
284/705-1175