GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Locatie Arnhem
nummer 18/00831
uitspraakdatum: 28 juli 2020
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn te Zwolle (hierna: de heffingsambtenaar)
en het incidentele hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 27 juli 2018, nummer AWB 18/529, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 77 te [A] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 569.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende (onder meer) een aanslag in de onroerendezaakbelasting 2017 opgelegd.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld en belanghebbende incidenteel hoger beroep.
Het eerste onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2019 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord: [B] en [C] (taxateur) namens de heffingsambtenaar, alsmede [D] als de gemachtigde van belanghebbende. Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. In dat kader hebben partijen nadere stukken ingediend.
Het tweede onderzoek ter (digitale) zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2020. Aldaar zijn de in 1.5 genoemde personen verschenen en gehoord.
Van beide zittingen is een proces-verbaal opgemaakt. Afschriften hiervan zijn aan deze uitspraak gehecht.
2. Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 77 te [A] . De onroerende zaak is een in 2014 gebouwde vrijstaande agrarische bedrijfswoning met twee werktuigenbergingen (paardenstallen). De perceeloppervlakte bedraagt (in ieder geval) 23.095 m2 en de inhoud van de woning beloopt 751 m3. Op het perceel worden door belanghebbende fokpaarden gehouden.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onderhavige woning voor het jaar 2017, per waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld op € 569.000. Daartegen heeft belanghebbende vergeefs bewaar aangetekend.
In beroep heeft belanghebbende een WOZ-waarde van € 425.000 bepleit. De heffingsambtenaar heeft in beroep een op 28 juni 2018 door taxateur [C] opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin een waarde (bij agrarische bestemming) aan de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 is toegekend van € 570.000. In dit rapport is onder meer het volgende vermeld:
[a-straat] 77
[b-straat] 2
[c-straat] 88
[d-straat] 7
Bouwjaar
2014
2002
2002
2000
ligging
2
3
3
3
Woonoppervlak m2
751
1324
694
732
Waarde per m2
€ 421
€ 285
€ 305
€ 355
Kaveloppervlak m2
23095
748
1575
1021
Waarde per m2
€ 8,5
€ 125
€ 84
€ 111
Waarde woondeel
€ 316171
€ 377340
€ 211670
€ 259860
Werktuigberging (2007)
€ 33600
Werktuigberging (2014)
€ 24300
Aanbouw
€ 20520
€ 13725
Garage
€ 0
€ 33000
€ 14400
Berging
€ 5400
€ 7800
€ 7800
Tuinhuisje
€ 500
Grond
€ 196308
€ 93500
€ 132300
€ 113331
Koopsom
€ 505.000
€ 407500
€ 430000
Datum
15-7-2016
9-10-2016
18-10-2017
Waarde WPD
€ 497000
€ 398000
€ 395000
Naam landbouwgebied
Weidegebied Overijssel
Soort erf
0
401
1001
4501
7501
400
1000
4500
7500
>7501
Met woning
€ 96,00
€ 17,00
€ 13,75
€ 7,75
€ 4,90
Zonder woning
€ 39,50
€ 17,00
€ 13,75
€ 7,75
€ 4,90
Woning
Staffel/m2
Prijs/m2
Prijs/staffel
400
€ 96,00
€ 38.400
600
€ 17,00
€ 10.200
3500
€ 13,75
€ 48.125
3000
€ 7,75
€ 23.250
15595
€ 7,75
€ 23.250
23095
€ 8,50
€ 76.416
Grondprijs € 8,50/m2
De Rechtbank heeft beide partijen niet erin geslaagd geacht te voldoen aan de op hen rustende bewijslast. Daarom heeft de Rechtbank de gezochte WOZ-waarde in goede justitie vastgesteld, en wel op € 490.000.
De heffingsambtenaar heeft daartegen hoger beroep ingesteld. Hij bepleit handhaving van de vastgestelde waarde op € 569.000. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep aangetekend. Zij bepleit een woz-waarde per waardepeildatum 1 januari 2016 van € 425.000. Daartoe heeft belanghebbende in hoger beroep een “TAXATIE WOZwaarde met agrarische bestemming” overgelegd, opgemaakt door haar gemachtigde, waarin het volgende is vermeld:
TAXATIE WOZwaarde met agrarische bestemming
Opdrachtgever: [X]
Adres: [a-straat] 77 [A]
Object: vrijstaande bedrijfswoning
WOZ waarde € 604.000,00 verlaagd naar € 513.00000 pd. 1-1-2017
Datum: jan-16
WAARDERINGSMETHODE 1:
Lengte Breedte Hoogte Oppervlakte Prijs eenheid Sub-totaal Totaal
M1 m1 m1 m2
I. GROND
Perceel sectie
P. Nr. 832 0,00 0,00 400,00 € 96,00 € 38.400,00
0,00 0,00 600,00 € 17,00 € 10.200,00
0,00 0,00 259,00 € 13,75 € 3.561,25
1259,00 € 52.161,25
II. OPSTALLEN Inhoud
m3
Woonhuis 0,00 751,00 € 421,00 € 316.171,00
Paardenstal
met berging(2007) 193,00 0,00 € 175,00 € 33.775,00
Paardenstal (2014) 96,00 0,00 € 225,00 € 21.600,00
… 0,00 0,00 € - € -
289,00 751,00 € 371.546,00
€ 371.546,00
€ 371.546,00
TOTAAL WOZWAARDE, VRIJ VAN HUUR EN GEBRUIK € 423.707,25
TOTAAL, AFGEROND € 425.000,00
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 425.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 569.000.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde ingevolge het tweede lid van dat artikel moet worden gesteld op de waarde welke aan de onroerende zaak moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economische verkeer). Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
Gelet op de door partijen ingebrachte taxaties, moet worden geconcludeerd dat partijen aanvankelijk in wezen niet van mening verschilden over de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2016 aan de opstallen moet worden toegekend. De heffingsambtenaar gaat immers uit van € 374.071 en belanghebbende is in zijn in 2.5 vermelde taxatie van € 371.546 uitgegaan. Ter zitting van 15 augustus 2019 heeft belanghebbende desgevraagd ook uitdrukkelijk en ondubbelzinnig verklaard dat de waarde van de opstallen niet meer in geschil is, en daarom is het Hof voorbij gegaan aan het zeer geringe verschil tussen € 374.071 en € 371.546. Ter (digitale) zitting van 2 juli 2020 is belanghebbendes gemachtigde hiervan echter teruggekomen. Hij bepleit dat ‘een korting’ van ongeveer 25% op de getaxeerde waarde van de opstal moet worden toegepast wegens de agrarische bestemming van de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof is het terugkomen van het uitdrukkelijk en ondubbelzinnig door belanghebbende ter zitting van 15 augustus 2019 ingenomen standpunt dat de (door de taxateur van de heffingsambtenaar) getaxeerde waarde van de opstal niet meer in geschil is, in strijd met de goede procesorde. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat het onderzoek ter zitting is geschorst en het vooronderzoek is hervat enkel om belanghebbende de gelegenheid te geven zich uit te laten over de vraag of sprake was van bedrijfsmatige exploitatie van een paardenfokkerij. Het antwoord op deze vraag was niet relevant voor de opstal, enkel voor de eventuele toepassing van de cultuurgrondvrijstelling (zie hierna onder 4.5). Daarom is belanghebbende in deze procedure gebonden aan haar uitlating dat de getaxeerde waarde van de opstal niet meer in geschil is. Ten overvloede zij niettemin opgemerkt dat de door de taxateur Jansen gehanteerde prijs per m³ voor de opstal van € 421 naar het oordeel van het Hof niet te hoog is. Deze prijs per m³ strookt met de taxatiewijzer Agrarische gebouwen, waarin voor het hier aan de orde zijnde Archetype ‘woning vrijstaand (luxe)’ voor 2016 een prijs van € 447 per m3 wordt gehanteerd bij een standaardgrootte van 700 m³. De cijfers van de door de taxateur gehanteerde vergelijkingspanden doen naar het oordeel van het Hof aan die conclusie niet af, aangezien deze panden naar het oordeel van het Hof geen goede vergelijkingspanden vormen voor de bepaling van de gezochte WOZ-waarde. Die vergelijkingspanden hebben immers geen agrarische bestemming en wijken voorts qua ligging af van het onderhavige pand. Voorts heeft het pand [b-straat] 2 een veel grotere inhoud dan de onroerende zaak van belanghebbende en is de voor [d-straat] 7 gerealiseerde verkoopprijs op 18 oktober 2017 te ver van de onderhavige waardepeildatum gelegen.
Partijen verschillen niet van mening dat voor de waardering van de grond de staffel “Weidegebied in Overijssel” kan worden gebruikt, zoals weergegeven in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport. De kern van het onderhavige geschil wordt – met inachtneming van hetgeen is overwogen onder 4.2 - gevormd door de omstandigheid dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een kavel van 23.095 m2 en belanghebbende van een kavel van ‘slechts’ 1.259 m2. Voor het restant is volgens belanghebbende de zogenoemde cultuurgrondvrijstelling van toepassing zoals bedoeld in artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken.
Op grond van genoemde wetsbepaling blijft de ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde grond (voor zover die niet de ondergrond van gebouwde eigendommen vormt) bij de waardebepaling buiten toepassing. Bij de toepassing van deze cultuurgrondvrijstelling wordt onder landbouw, voor zover bedrijfsmatig uitgevoerd, ook begrepen weidebouw en veehouderij. Daarbij geldt dat veehouderij ook betrekking kan hebben op dieren zoals paarden die worden gefokt met het overwegende oogmerk om ze te verhandelen (vgl. HR 14 november 2014, nr. 13/03180, ECLI:NL:HR:2014:3197).
Nu het gaat om een vrijstelling en de heffingsambtenaar betwist dat is voldaan aan de voorwaarden hiervan omdat volgens hem geen sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie, rust op belanghebbende de last aannemelijk te maken dat aan de voorwaarden van de cultuurgrondvrijstelling is voldaan. In dat kader heeft het Hof het onderzoek ter zitting van 15 augustus 2019 geschorst en het vooronderzoek hervat teneinde belanghebbende in de gelegenheid te stellen bewijs te leveren dat aan de bedoelde voorwaarden is voldaan. Daarin is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie van de onroerende zaak. Van de paardenfokkerij is geen administratie bijgehouden. Ter zitting van 2 juli 2020 heeft belanghebbende desgevraagd erkend dat, gelet hierop, de cultuurgrondvrijstelling niet van toepassing is. Dit betekent dat bij de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaak dient te worden uitgegaan van een kavel van 23.095 m2 (zoals in de beschikking is opgenomen) en niet van 1.259 m2 zoals belanghebbende voorstaat.
In aanmerking genomen dat, zoals hiervoor is overwogen, de vastgestelde waarde van de opstallen niet te hoog is, van een kavel van 23.095 m2 moet worden uitgegaan en dat tussen partijen niet in geschil is dat voor de waardering van de grond de staffel “Weidegebied in Overijssel” kan worden gehanteerd, moet worden geconcludeerd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 van € 569.000 niet te hoog is. Het principale hoger beroep van de heffingsambtenaar treft dus doel. Het incidentele hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
Slotsom Op grond van het vorenstaande moet de uitspraak van de Rechtbank worden vernietigd en het beroep van belanghebbende bij de Rechtbank ongegrond worden verklaard.
Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
5. Beslissing
Het Hof:
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. I. Linssen, raadsheren, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2018
De griffier is verhinderd het De voorzitter,
proces-verbaal te ondertekenen,
(J.W.J. de Kort) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.