GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 19/00333
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 14 mei 2019, nummer SHE 18/2685 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tegelijkertijd is de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2018 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 5 februari 2020 te ‘s-Hertogenbosch. Op deze zitting zijn verschenen belanghebbende, ter bijstand vergezeld door [A] , alsmede, namens de heffingsambtenaar, [verweerder 1] en [verweerder 2] .
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2. Feiten
Belanghebbende was op de waardepeildatum 1 januari 2017 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een perceel van 2.885 m2 met daarop een woning (bouwjaar 1930) met carport (bouwjaar 1980) en twee schuren (bouwjaar 1930). De grond is te verdelen in ‘grond bij eengezinswoning’ van 1.100 m2 en grasland (niet vrijgesteld) van 1.785 m2. Op de waardepeildatum was ter plaatse van kracht het (in 2013 vastgestelde) bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan] ’ en had de onroerende zaak de bestemming ‘agrarisch’ met functieaanduiding ‘wonen’. De onroerende zaak is gelegen in het buitengebied van de gemeente Landerd, in een agrarische omgeving. Naast de onroerende zaak is een varkenshouderij gevestigd.
De heffingsambtenaar heeft middels de WOZ-beschikking de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 169.000. Volgens het taxatieverslag is de WOZ-waarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Belanghebbende heeft in bezwaar aangevoerd dat deze objecten onvoldoende vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar besloten de waarde van de onroerende zaak te handhaven. Naar aanleiding van de beroepsprocedure heeft een hertaxatie plaatsgevonden. Daarbij is inderdaad gebleken dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar waren met de onroerende zaak. Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport van 31 januari 2019 dat in opdracht van de heffingsambtenaar is opgesteld door [verweerder 2] , taxateur. Op basis van de ligging binnen een agrarisch gebied in combinatie met de bestemming agrarisch met functieaanduiding wonen is besloten de waarde opnieuw te bepalen aan de hand van de landelijke ‘Taxatiewijzer agrarische gebouwen waardepeildatum 1 januari 2017’. De waarde van de bij de woning behorende grond is bepaald aan de hand van de landelijke ‘Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten waardepeildatum 1 januari 2017’. De onroerende zaak is inpandig opgenomen op 17 januari 2019. Het taxatierapport bevat naast gegevens van de onroerende zaak onder meer de van belang zijnde kengetallen uit de beide taxatiewijzers, matrices met de berekening van de m3-prijs van de woning en van de grondwaarden, en gegevens van de geanalyseerde regionale verkopen. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak berekend op € 154.000.
De rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 154.000.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of de door de rechtbank voor de onroerende zaak tot € 154.000 verlaagde WOZ-waarde niet te hoog is.
Belanghebbende concludeert, naar het hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde tot nihil en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4. Gronden
Ten aanzien van het geschil
Het hof stelt voorop dat in deze procedure uitsluitend de waardering van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2017 ter beoordeling is. Belanghebbendes bezwaren tegen de voor de onroerende zaak geldende bestemming alsmede zijn verzoeken om schadevergoeding voor geleden materiële schade en levensvreugde in verband met de hinder en overlast van de naastgelegen varkenshouderij, kunnen in deze procedure niet aan de orde komen.
De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed. Daarbij geldt in het onderhavige geval als peildatum 1 januari 2017.
De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Hij heeft daartoe op het onder 2.2 vermelde taxatierapport gewezen. In dit taxatierapport is voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van landelijke taxatiewijzers. Daarnaast zijn ter ondersteuning van de waardebepaling gegevens overgelegd van regionale agrarische verkopen.
Het hof stelt voorop dat taxatiewijzers als hulpmiddel kunnen dienen bij de waardering van een onroerende zaak. De taxatiewijzers zijn op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerde taxatie-instrumenten met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald. Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van individuele onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak.
Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Ter zitting is gebleken dat vanwege de geldende bestemming, enerzijds geen bedrijf op het perceel van belanghebbende mag worden gevestigd en anderzijds de onroerende zaak van belanghebbende uitsluitend mag worden verkocht aan een koper die een agrarisch bedrijf heeft (of start) in de directe omgeving van de onroerende zaak. Volgens de heffingsambtenaar is desondanks een vergelijking met agrarische bedrijfswoningen de beste vergelijking en zou een vergelijking met een gewone woning juist resulteren in een hogere waarde omdat dan geen rekening wordt gehouden met de specifieke ligging in een agrarisch gebied en naast een varkenshouderij. Het hof is echter van oordeel dat een waardering op basis van de landelijke taxatiewijzers onvoldoende recht doet aan de specifieke situatie waarin de onroerende zaak verkeert. De op het perceel rustende bestemming en de feitelijke situatie brengt met zich mee dat de onroerende zaak niet, dan wel zeer moeilijk, te verkopen zal zijn, nu op het perceel geen agrarisch bedrijf mag worden gevestigd maar verkoop aan een koper zonder bedrijf in de nabije omgeving ook niet mogelijk is. Voorts acht het hof, anders dan de heffingsambtenaar, een relevant aspect dat de hinder en overlast die belanghebbende ervaart van de naastgelegen varkenshouderij, anders dan in het algemeen het geval zal zijn bij een agrarische bedrijfswoning, niet van een eigen bedrijf afkomstig zijn maar uitsluitend van het bedrijf van een andere eigenaar. Belanghebbende heeft, onder verwijzing onder meer naar de aan het bedrijf opgelegde dwangsommen en de daarover bij de rechtbank aanhangige procedures, aannemelijk gemaakt dat het in dit geval om zeer ernstige hinder gaat. Een en ander brengt mee dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van € 154.000 niet te hoog is.
Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het hof is belanghebbende daarin niet geslaagd. De door hem verdedigde waarde van nihil, die niet wordt onderbouwd met een taxatierapport, acht het hof niet aannemelijk.
Aangezien de heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht, de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2017 in goede justitie vast op € 100.000.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 moet worden verminderd naar € 100.000.
Ten aanzien van het griffierecht
De heffingsambtenaar dient aan belanghebbende het bij het hof betaalde griffierecht van € 128 te vergoeden, omdat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.
Ten aanzien van de proceskosten
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbende heeft namelijk niet verzocht om een proceskostenvergoeding, en het hof is ook ambtshalve niet gebleken, dat hij voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht.
5. Beslissing
Het hof:
verklaart het hoger beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de rechtbank, maar alleen voor zover daarbij de waarde van de onroerende zaak op € 154.000 is bepaald;
vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2017 tot € 100.000;
bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht voor de behandeling van het hoger beroep bij het hof van € 128 vergoedt.
De uitspraak is gedaan door L.B.M. Klein Tank, voorzitter, J.H. Bogert en H.J. Cosijn, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 april 2020 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.
De uitspraak is wegens verhindering van de voorzitter, alleen ondertekend door de griffier.
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.