ECLI:NL:GHSHE:2025:917, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 01-04-2025, 200.344.710_01

1. [appellant] ,2. [appellante] ,beiden wonende te [woonplaats] ,

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 10710904 CV EXPL 23-4031)

2. Het geding in hoger beroep

3. De beoordeling

Het gaat in dit hoger beroep naar de kern genomen om twee vragen:

had de vordering van [appellanten] in reconventie tot vermindering van de huurprijs wegens gebreken moeten worden toegewezen;

heeft de kantonrechter in conventie een juist bedrag ter zake achterstallige huur en servicekosten toegewezen.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. [appellanten] zijn met ingang van 19 februari 2022 van [geïntimeerde] de woonruimte aan het [adres] , tweede verdieping, te [plaats] (hierna: het gehuurde) gaan huren tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 825,-- per maand (€ 750,-- kale huurprijs, € 25,-- voor internet en € 50,-- voor het gebruik van meubels) en een voorschot van € 100,-- aan gas, water en licht op grond van de huurovereenkomst.

b. Bij brief van 5 april 2023 heeft [appellant] onder meer het volgende aan [geïntimeerde] meegedeeld:

“Ik huur bij u een woning aan de [adres] te [plaats] Deze woning heeft een aantal gebreken. Het gaat om:

Ongedierte zoals muizen

Het huis is niet geisoleerd waardoor de binnentemperatuur te hoog of te laag

Rommel in het trappenhuis

Waterlekkage

Wij hadden hierover al whats app contact vanaf 15 augustus 2022.”

- c. Bij ongedateerd Whatsapp bericht heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] onder meer het volgende meegedeeld:

“I say 850 is good when you dont complain and keep the appartement good, but do you start complain or make another deal then we do from today the missing 75 counting”

d. [geïntimeerde] en het door [geïntimeerde] ingeschakelde incassobureau hebben gecorrespondeerd met de door [appellanten] ingeschakelde gemachtigde over onder meer de afrekening voor gas en elektriciteit over de periode tot en met juni 2023.

e. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over het bedrag dat [appellanten] aan [geïntimeerde] moeten betalen.

f. [appellanten] hebben na juli 2023 geen enkele betaling aan [geïntimeerde] meer gedaan.

Het geding bij de kantonrechter

In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in het geding bij de kantonrechter in conventie, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van het gehuurde, alsmede hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van:

een hoofdsom van € 10.438,39 aan onder meer achterstallige huur over de periode tot en met augustus 2023 en de afrekening voor gas en elektriciteit over de periode tot en met juni 2023, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 augustus 2023;

€ 879,38 aan buitengerechtelijke incassokosten;

€ 184,67 aan btw over de incassokosten;

€ 68,64 aan tot 24 augustus 2023 over de hoofdsom vervallen rente;

€ 825,-- per maand of gedeelte van een maand plus de nog te verbruiken kosten van gas, water en licht over de periode vanaf 1 september 2023 tot aan de dag van de ontruiming;

met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellanten] zijn in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten, onder meer door een huurachterstand te laten ontstaan en door de afrekening voor gas en elektriciteit over de periode tot en met juni 2023 niet te betalen. Vanwege de tekortkomingen moet de huurovereenkomst worden ontbonden en moeten [appellanten] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

[appellanten] hebben in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

Voortbouwend op hun verweer in conventie, vorderden [appellanten] in het geding bij de kantonrechter in reconventie, na wijziging van hun eis, volgens rov. 3.4 van het vonnis, samengevat, te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde in verband met de aan het gehuurde klevende gebreken over de maanden mei tot en met oktober 2023 € 450,-- per maand bedraagt, resulterend in een over deze maanden in totaal verschuldigde huur van € 2.700,--, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Aan deze vordering hebben [appellanten] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Aan het gehuurde kleven diverse gebreken die het woongenot van [appellanten] aantasten. Daarom is een vermindering van de huurprijs tot 40% van de geldende huurprijs op zijn plaats. Gelet op het bepaalde in artikel 7:257 lid 3 BW vorderen [appellanten] die huurprijsvermindering over een periode van zes maanden, zijnde de maanden mei tot en met oktober 2023.

[geïntimeerde] heeft in reconventie verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

Bij tussenvonnis van 22 november 2023 heeft de kantonrechter een plaatsopneming en bezichtiging, te combineren met een mondelinge behandeling bevolen. De plaatsopneming en bezichtiging en de mondelinge behandeling hebben plaatsgevonden op 21 februari 2024. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de gedingstukken.

In het beroepen vonnis van 20 maart 2024 heeft de kantonrechter in reconventie, samengevat, als volgt geoordeeld.

Met betrekking tot het openstaande keukenraam hebben [appellanten] geen aanspraak op huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot (rov. 4.2 tot en met 4.5).

Het muizenprobleem in de woning kan niet worden aangemerkt als een gebrek dat aanleiding geeft tot huurprijsvermindering (rov. 4.6 en 4.7).

De gebreken aan het hang- en sluitwerk van de twee deuren die toegang geven tot de keuken dienen [appellanten] op grond van het Besluit kleine herstellingen zelf te verhelpen (rov. 4.8 en 4.9).

Tijdens de descente was geen schimmel waarneembaar in de badkamer. Er was op de muur wel een plek zichtbaar waar de latex losliet. Die plek is niet van zodanige betekenis dat die een gebrek oplevert dat aanleiding geeft voor huurprijsvermindering (rov. 4.10).

De beschadigingen aan de deuren geven geen aanleiding voor huurprijsvermindering (rov. 4.11 en 4.12).

[appellanten] hebben niet onderbouwd dat sprake is van een waterlekkage en van een slecht geïsoleerde woning, zodat in zoverre geen sprake is van een gebrek dat aanleiding geeft voor huurprijsvermindering (rov. 4.13).

Om bovenstaande redenen zullen de vorderingen in reconventie worden afgewezen (rov. 4.14).

Vervolgens heeft de kantonrechter in het beroepen vonnis in conventie, samengevat, als volgt geoordeeld:

Het ter zake de eindafrekening voor gas en elektriciteit gevorderde bedrag van € 5.821,32 is toewijsbaar, met dien verstande dat daarvan het al in rekening gebrachte voorschot van € 100,-- per maand moet worden afgetrokken. Ter zake de eindafrekening is dus € 4.621,32 toewijsbaar (rov. 4.17 tot en met 4.23).

Het over de maanden juli en augustus 2023 gevorderde voorschot voor gas, water en licht van € 900,-- per maand, dus in totaal € 1.800,--, is niet toewijsbaar. De ter zake gemaakte kosten zullen echter uiteindelijk onder verstrekking van de eindafrekening aan de hand van de verdeelsleutel wel bij [appellanten] in rekening mogen worden gebracht (rov. 4.24).

Het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag van € 162,96 aan afrekening water tot en met juni 2023 is niet onderbouwd en wordt daarom afgewezen (rov 4.25).

[appellanten] zijn van rechtswege in verzuim geraakt door de verschuldigde huurprijs niet tijdig bij vooruitbetaling, vóór de eerste van elke maand, te betalen (rov. 4.27).

[appellanten] dienden in totaal per maand € 925,-- aan [geïntimeerde] te betalen, te weten € 750,-- aan kale huur, € 25,-- voor internet, € 50,-- voor meubels en een voorschot van € 100,-- voor gas, water en licht (rov. 4.28).

[appellanten] hadden over de periode tot en met augustus 2023 in totaal € 18.744,11 aan [geïntimeerde] moeten betalen. Zij hebben slechts € 14.570,-- betaald. De achterstand in de betaling van huur en servicekosten bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding dus (€ 18.744,11 - € 14.570,-- =) € 4.174,11. Er bestond ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding een huurachterstand van meer dan drie maanden. Ook na het uitbrengen van de dagvaarding hebben [appellanten] geen enkel bedrag aan huur meer betaald. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is daarom toewijsbaar (rov. 4.29).

Ook de vordering tot ontruiming is toewijsbaar (rov. 4.30).

[appellanten] moeten voorts het in rov. 4.23 genoemde bedrag van € 4.621,32 en het in rov. 4.29 genoemde bedrag van € 4.174,11 betalen. Er moet dus een hoofdsom van € 8.795,43 worden toegewezen (rov. 4.31).

[appellanten] zijn voorts de huur van € 825,-- verschuldigd vanaf september 2023 tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst, en daarna eenzelfde bedrag als gebruiksvergoeding tot en met de maand van de ontruiming (rov. 4.32 en 4.33).

De door [geïntimeerde] gevorderde boete is niet toewijsbaar omdat het boetebeding onredelijk bezwarend is (rov. 4.35 en 4.36).

De niet weersproken wettelijke rente is toewijsbaar (rov. 4.37).

Gelet op de hoogte van de toegewezen hoofdsom is ter zake buitengerechtelijke kosten € 990,03 inclusief btw toewijsbaar (rov. 4.38).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter in conventie, samengevat, de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden, [appellanten] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, en [appellanten] hoofdelijk veroordeeld – des dat de een betalende, de ander zal zijn bevrijd – om aan [geïntimeerde] te betalen:

€ 825,-- per maand of gedeelte van een maand aan huur c.q. gebruiksvergoeding, plus de nog te verbruiken kosten gas, water en licht, vanaf 1 september 2023 tot de dag van de ontruiming;

€ 8.795,43 aan achterstallige huur en achterstallige (voorschot) servicekosten over de periode tot en met augustus 2023, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 24 augustus 2023;

€ 68,64 aan tot 24 augustus 2023 over de hoofdsom vervallen rente;

€ 990,03 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten;

de proceskosten van het geding in conventie.

De kantonrechter heeft het vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld.

Gebeurtenissen na het beroepen vonnis

Nadat het beroepen vonnis was gewezen hebben [appellanten] de woning ontruimd en zijn zij verhuisd naar het noorden van Nederland.

Het geding in hoger beroep

[appellanten] hebben in de memorie van grieven, naar het hof begrijpt, hun eis in reconventie vermeerderd. In het geding bij de kantonrechter vorderden zij immers de huurprijsvermindering die hiervoor in rov. 3.2.3 van dit arrest is weergegeven. In hoger beroep (punt 67 en 68 MvG) concluderen ze dat hun vordering in reconventie tot huurprijsvermindering moet worden toegewezen tot een hoger bedrag, namelijk tot een huurprijsvermindering van € 4.174,11. [appellanten] hebben hierbij niet duidelijk gemaakt of deze huurprijsvermindering betrekking heeft op de in rov. 3.2.4 genoemde periode van zes maanden, zijnde de maanden mei tot en met oktober 2023, dan wel mede op de maanden daarna tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst bij het beroepen vonnis van 20 maart 2024.

Volgens artikel 130 lid 3 Rv is een verandering of vermeerdering van eis tegen een partij die niet in het geding is verschenen uitgesloten, tenzij de eiser (in dit geval de eiser in reconventie) de vermeerdering van eis tijdig bij exploot aan de niet verschenen gedaagde (in reconventie) kenbaar heeft gemaakt. Er is niet gesteld of gebleken dat [appellanten] de vermeerdering van de eis in reconventie aan [geïntimeerde] hebben laten betekenen, zodat het hof de vermeerdering van eis in beginsel buiten beschouwing moet laten. Het hof ziet geen aanleiding om [appellanten] alsnog in de gelegenheid te stellen de vermeerdering van eis aan [geïntimeerde] te laten betekenen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat in het navolgende uit de behandeling van grief 2 zal blijken dat de vordering in reconventie tot vermindering van de huurprijs door de kantonrechter terecht is afgewezen. De vermeerderde eis in reconventie is dus hoe dan ook niet toewijsbaar.

[appellanten] hebben drie grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. Op basis van die grieven hebben [appellanten] aan het slot van de memorie van grieven geconcludeerd tot:

vernietiging van dat vonnis in conventie en in reconventie met uitzondering van de uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van het gehuurde;

voor wat betreft het vernietigde deel opnieuw rechtdoende: afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie;

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep.

Naar het hof begrijpt, hebben [appellanten] tevens bedoeld te concluderen tot toewijzing van de door hen in reconventie gevorderde huurprijsvermindering tot een bedrag van € 4.174,11.

[geïntimeerde] niet verschenen in hoger beroep.

De omvang van het hoger beroep

[appellanten] hebben geen grieven gericht tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en tegen de veroordeling om de woning te ontruimen. Zij hebben bij de memorie van grieven meegedeeld dat zij die beslissingen accepteren. Aan het hof ligt dus niet de vraag voor of de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van het gehuurde terecht zijn toegewezen.

Het hoger beroep heeft kort gezegd wel betrekking op de navolgende twee vragen:

heeft de kantonrechter de vordering in reconventie tot vermindering van de huurprijs terecht afgewezen (grief 2);

heeft de kantonrechter in conventie een te hoge hoofdsom toegewezen (grief 1).

De derde grief is gericht tegen de veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van de gedingen in conventie en in reconventie.

Over grief 2: de vordering in reconventie tot vermindering van de huurprijs

Het hof zal eerst grief 2 behandelen. Die grief is gericht tegen de afwijzing van de vordering van [appellanten] in reconventie tot vermindering van de huurprijs wegens in het gehuurde aanwezige gebreken.

Het hof stelt naar aanleiding van deze grief het volgende voorop.

Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de zelfde soort.

Het is in eerste instantie aan de huurder om voldoende feiten te stellen waaruit blijkt dat sprake is van een inbreuk op het huurgenot. Een omstandigheid waardoor het huurgenot beperkt wordt vormt een gebrek, tenzij die omstandigheid aan de huurder is toe te rekenen. Omdat dit een uitzonderdering betreft, is het aan de verhuurder om te stellen (en bij betwisting te bewijzen) dat de omstandigheid waardoor het huurgenot beperkt wordt aan de huurder is toe te rekenen. De huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering als het gestelde gebrek geen afbreuk doet aan het verwachte huurgenot of aan de huurder zelf is toe te rekenen. Uit de wetsgeschiedenis blijkt bovendien dat dat een huurprijsvermindering slechts aan de orde is wanneer het huurgenot substantieel wordt aangetast (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11). Het gebrekenboek van de Huurcommissie geeft een indicatie voor het soort gebreken die tot een huurprijsvermindering aanleiding kunnen geven, maar bevat geen limitatieve opsomming.

Volgens artikel 7:257 lid 1 BW geldt ten aanzien van de huur van woonruimte voor de vordering van de huurder tot vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 lid 1 BW in verbinding met artikel 7:242 BW een met inachtneming van de volgende leden toe te passen vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder. Volgens artikel 7:257 lid 3 BW kan na het verstrijken van de vervaltermijn van zes maanden, voor wat het verleden betreft, geen huurvermindering worden verlangd over een langere periode dan zes maanden, voorafgaande aan het instellen van de vordering of het indienen van het verzoek. Lid 3 beoogt tot uitdrukking te brengen dat de periode waarover een vermindering van de huurprijs respectievelijk de korting op de te betalen huurprijs in verband met aanwezige gebreken kan worden verkregen, niet eerder kan ingaan dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de vordering respectievelijk het indienen van het verzoek (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 44). [appellanten] hebben zich hiervan rekenschap gegeven in punt 32 van hun conclusie van eis in reconventie.

Tegen de achtergrond van deze maatstaven zal het hof nu beoordelen in hoeverre de door [appellanten] gestelde gebreken aanleiding geven voor huurprijsvermindering.

Het beschadigde keukenraam

[appellanten] hebben in het geding bij de kantonrechter gesteld dat het keukenraam zodanig kapot is dat het niet meer gesloten kan worden. Volgens hen is dit een gebrek aan het gehuurde dat aanleiding moet geven voor huurprijsvermindering.

De kantonrechter heeft hierover, samengevat, als volgt geoordeeld.

In de brief van [appellanten] aan [geïntimeerde] van 5 april 2023 wordt geen melding gemaakt van een gebrek aan het keukenraam. [appellanten] hebben niet duidelijk gemaakt wanneer zij dit door hen gestelde gebrek concreet aan [geïntimeerde] hebben gemeld. Dat is van belang voor de dag van aanvang van een eventuele huurprijsvermindering.

Tijdens de plaatsopneming stond het keukenraam open. Aan de onderzijde van het kozijn zat een stuk hout van het kozijn half los, waardoor het raam niet te sluiten is. Dit is een eenvoudig te herstellen gebrek, want na het terugduwen van het loszittende stuk zou het raam moeten kunnen sluiten. Dat [appellanten] het raam de hele tijd open laten staan en daardoor hogere stookkosten hebben, is meer een eigen keuze dan het gevolg van een gebrek. De gestelde vermindering van huurgenot is dus aan [appellanten] toe te rekenen, en daarom hebben [appellanten] geen aanspraak op huurprijsvermindering in verband met het openstaande keukenraam.

In de toelichting op grief 2 – met name in punt 52 van de memorie van grieven – hebben [appellanten] niet het oordeel van de kantonrechter bestreden dat het loszittende stuk hout een eenvoudig te herstellen gebrek is. In het verlengde daarvan hebben zij ook niet gemotiveerd het oordeel van de kantonrechter bestreden dat het een eigen keuze van [appellanten] is geweest om het gebrek niet zelf te herstellen en om het raam geruime tijd open te laten staan. Het hof acht hierbij ook van belang dat op grond van artikel 7:217 BW de huurder verplicht is om op zijn kosten kleine herstellingen te verrichten. Daaronder valt op grond van artikel 7:240 BW en onderdeel c van de bijlage bij het op dat wetsartikel gebaseerde Besluit kleine herstellingen ook het vastzetten en vastschroeven van loszittende onderdelen van de woonruimte. Nu [appellanten] niet het oordeel van de kantonrechter hebben bestreden dat het loszittende stuk hout een eenvoudig te herstellen gebrek is, concludeert het hof dat ten aanzien van het keukenraam geen sprake is van een gebrek dat in dit geval een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt.

De aanwezigheid van ongedierte

[appellanten] hebben in het geding bij de kantonrechter gesteld dat sprake is van ongedierte in de woning, zoals muizen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het gestelde muizenprobleem in de woning niet kan worden aangemerkt als een gebrek dat aanleiding geeft tot huurprijsvermindering. In de toelichting op grief 2 zijn [appellanten] tegen dat oordeel opgekomen.

Het hof stelt evenals de kantonrechter voorop dat uit onderdeel r van de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen volgt dat de huurders zelf verantwoordelijk zijn voor: “het bestrijden van ongedierte, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voorzover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte;”.

Dat er noemenswaardige kosten verbonden zijn aan de bestrijding van de gestelde muizen hebben [appellanten] niet gesteld. Ook in de toelichting op de grief – met name punt 55 van de memorie van grieven – hebben [appellanten] dat niet gesteld.

In de toelichting op de grief hebben [appellanten] wel gesteld dat de aanwezigheid van het ongedierte een gevolg is van de bouwkundige staat van de woning. [geïntimeerde] heeft dat gemotiveerd betwist. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] hun stelling dat het muizenprobleem een gevolg is van de bouwkundige situatie van de woning onvoldoende onderbouwd. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de kantonrechter tijdens de plaatsopneming heeft waargenomen dat diverse gaten in de woning zijn afgedicht (onder meer zichtbaar op de foto’s op blz. 6 en 7 van het proces-verbaal van de plaatsopneming en mondelinge behandeling) en dat [appellanten] open en bloot hondenvoer in de woning laten liggen, hetgeen de woning voor muizen aantrekkelijk maakt. Het hof deelt daarom het oordeel van de kantonrechter dat de gestelde aanwezigheid van muizen hoofdzakelijk moet worden toegeschreven aan het leefgedrag van [appellanten] , en daarom geen aanleiding geeft voor vermindering van de huurprijs.

Gebreken aan hang- en sluitwerk van deuren

[appellanten] hebben in het geding bij de kantonrechter gesteld dat het hang- en sluitwerk van in ieder geval de twee deuren die toegang geven tot de keuken versleten is. De kantonrechter heeft over die stelling geoordeeld, samengevat:

dat het hang- en sluitwerk bij aanvang van de huur goed werkte;

dat op dit punt geen sprake is van slecht onderhoud door [geïntimeerde] , maar van een gebrek dat [appellanten] op grond van het Besluit kleine herstellingen zelf dienden te verhelpen.

[appellanten] hebben hier in de toelichting op grief 2 tegen aangevoerd dat er al vanaf het begin van de huurovereenkomst sprake was van slecht werkend hang- en sluitwerk. Volgens hen komt dit daarom niet voor hun rekening.

Het hof constateert dat [appellanten] hun stelling dat al vanaf het begin van de huurovereenkomst sprake was van slecht werkend hang- en sluitwerk op geen enkele wijze hebben geconcretiseerd. Zij hebben niet gesteld wat er bij aanvang van de huurovereenkomst mankeerde aan het hang- en sluitwerk, en zij hebben in de toelichting op de grief ook niet duidelijk gemaakt of, en zo ja wanneer, zij daarover dan bij [geïntimeerde] hebben geklaagd. [geïntimeerde] heeft gesteld dat het hang- en sluitwerk bij aanvang van de huur goed werkte. [appellanten] hebben hun andersluidende stelling, waarop zij hun vordering tot huurprijsvermindering baseren, onvoldoende onderbouwd en op dit punt ook geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Het hof concludeert daarom dat niet is komen vast te staan dat de staat van het hang- en sluitwerk moet leiden tot vermindering van de huurprijs.

Vocht- en schimmelvorming in de badkamer

[appellanten] hebben in het geding bij de kantonrechter gesteld dat sprake is van vocht en daardoor van schimmelvorming in de badkamer. De kantonrechter heeft over die stelling overwogen, puntsgewijs weergegeven:

dat tijdens de plaatsopneming op de badkamermuur een plek zichtbaar was op de muur, waar de latex losliet;

dat het mogelijk is dat dit een vochtplek is;

dat de kantonrechter tijdens de plaatsopneming geen schimmel heeft waargenomen;

dat de enkele plek op de muur waar de latex losliet, niet van zodanige betekenis is dat het woongenot daardoor moet worden geacht te zijn aangetast;

dat daarom geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

[appellanten] hebben hier in de toelichting op grief 2 tegen aangevoerd dat het loslaten van latex duidt op een onderliggend probleem, zijnde te veel vocht in de badkamer. [appellanten] stellen dat dit slecht is voor de gezondheid van de gebruikers van de badkamer, en dat dit daarom wel degelijk had moeten worden aangemerkt als een gebrek waardoor het woongenot geacht moet worden te zijn aangetast.

Het hof stelt hierover het volgende voorop. Volgens het zogeheten Gebrekenboek van de Huurcommissie, en meer in het bijzonder onderdeel C1 daarvan, kan sprake zijn van een gebrek als sprake is van “onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van toilet, kookgelegenheid, bad- of doucheruimte of woon- of slaapvertrek waardoor ernstige

stank- en vochtoverlast ontstaat;”. Uit de bevindingen van de kantonrechter bij de plaatsopneming, zoals neergelegd in het proces-verbaal van de plaatsopneming en mondelinge behandeling, blijkt niet dat hier in het gehuurde sprake van is. De kantonrechter heeft in het vonnis uitdrukkelijk overwogen dat tijdens de plaatsopneming geen schimmel is waargenomen in de badkamer. Wel was sprake van een plek – mogelijk een vochtplek – waar de latex losliet. Over de oorzaak daarvan hebben [appellanten] naar het oordeel van het hof echter geen duidelijkheid gegeven. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat bij het gebruik van een badkamer van groot belang is dat de bewoners die badkamer, met name na gebruik, voldoende ventileren. Als dat niet gebeurt, kunnen eenvoudig vochtplekken ontstaan waar de verf aangetast wordt. [appellanten] hebben tegen de achtergrond van het bovenstaande onvoldoende onderbouwd dat de plek met loslatende latex een gevolg is van een gebrek dat aanleiding moet geven voor vermindering van de huurprijs.

Beschadigde deuren

[appellanten] hebben in het geding bij de kantonrechter gesteld dat sprake is van beschadigde deuren in het gehuurde en dat de toegangsdeur naar de woonruimte van [appellanten] niet goed sluit.

In het proces-verbaal van de plaatsopneming en mondelinge behandeling staat op blz. 4 een foto van de deur van de keuken naar de woonkamer, en op blz. 5 een foto van de toegangsdeur naar de keuken vanuit de hal.

In rov. 4.12 heeft de kantonrechter geoordeeld dat een vordering tot huurprijsvermindering vanwege de beschadigde deuren om meerdere redenen niet kan slagen:

een beschadigde deur is geen gebrek dat leidt tot een substantiële vermindering van het woongenot;

de tijdens de plaatsopneming waargenomen beschadigingen lijken te zijn veroorzaakt doordat met geschoeide voet tegen de deuren is getrapt. [appellant] heeft tijdens de plaatsopneming erkend dat de beschadigingen door “een ongelukje” zijn veroorzaakt. Aangenomen moet daarom worden dat de beschadigingen aan [appellanten] zijn toe te rekenen.

In de toelichting op grief 2 hebben [appellanten] gesteld dat de schade is ontstaan doordat de deuren onverwacht door de wind zijn “ingeslagen” (hof: bedoeld is kennelijk: dichtgeslagen). Het hof verwerpt dat betoog omdat de schade, zoals zichtbaar op de foto’s in het proces-verbaal van de plaatsopneming en op de door [appellanten] in het geding bij de kantonrechter als productie 14 overgelegde foto’s niet te verenigen is met die gestelde oorzaak en er veeleer op wijst dat hard tegen de deuren is getrapt.

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 2 verder gesteld dat de kantonrechter niet kan vaststellen dat het [appellanten] zijn geweest die tegen de deuren hebben getrapt. Volgens hen kan het ook door een voorganger van hen zijn gedaan. Het hof verwerpt dit betoog omdat er geen enkele aanwijzing is dat de deuren deze schade al hadden bij aanvang van de huurovereenkomst. In de hiervoor in rov. 3.1.2 onder c genoemde brief van 5 april 2023 hebben [appellanten] ook geen melding gemaakt van deze schade. Dat zou wel voor de hand hebben gelegen als de schade toen al aanwezig was. De door [appellanten] geopperde mogelijkheid dat hun voorgangers de deuren hebben beschadigd, is daarom onvoldoende onderbouwd.

Daar komt nog bij dat [appellanten] in de toelichting op de grief niet het oordeel van de kantonrechter hebben bestreden dat een beschadigde deur geen gebrek is dat leidt tot een substantiële vermindering van het woongenot. Nu [appellanten] dat niet hebben bestreden, strekt dit voor het hof tot uitgangspunt.

Er zijn dus meerdere redenen waarom de schade aan de deuren in deze zaak niet kan leiden tot vermindering van de huurprijs.

Niet goed geïsoleerde woning en waterlekkage

De kantonrechter heeft in rov. 4.13 geoordeeld dat [appellanten] hun stelling dat de woning niet goed geïsoleerd is en dat sprake is van een waterlekkage niet hebben onderbouwd, en dat ook bij de plaatsopneming niets is gebleken van een waterlekkage dan wel een slecht geïsoleerde woning. De kantonrechter heeft geconcludeerd dat in zoverre geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 2 hun eerdere stelling, dat sprake zou zijn van een waterlekkage, niet herhaald of toegelicht. Het hof komt daarom evenals de kantonrechter tot de conclusie dat niet gebleken is van enige waterlekkage die als gebrek in de in van artikel 7:204 lid 2 BW kan worden aangemerkt. In zoverre bestaat geen aanleiding voor huurprijsvermindering.

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 2 wel gesteld dat “er wel degelijk sprake was van een slechte isolatie, hetgeen er uit bestond dat het voortdurend tochtte in de woning met als gevolg hoge energiekosten.” Zij hebben deze stelling echter niet van enige nadere toelichting voorzien, terwijl de tocht kan samenhangen met het hiervoor in rov. 3.7.1 en verder besproken defecte keukenraam dat voor hun eigen rekening komt. Het hof concludeert daarom dat [appellanten] ook in hoger beroep onvoldoende onderbouwd hebben dat de isolatie van de woning zodanig gebrekkig was dat dit een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert dat aanleiding geeft voor huurprijsvermindering. [appellanten] hebben op dit punt ook geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. De slotsom is dat niet is komen vast te staan dat de wijze van isolatie van de woning moet leiden tot vermindering van de huurprijs.

Conclusie met betrekking tot de in reconventie gevorderde huurprijsvermindering

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de vordering van [appellanten] in reconventie tot vermindering van de huurprijs terecht heeft afgewezen. Het hof zal het beroepen vonnis in zoverre bekrachtigen.

Dit brengt tevens mee dat de in hoger beroep vermeerderde eis in reconventie van [appellanten] , waarin [appellanten] wegens schending van artikel 130 lid 3 Rv niet-ontvankelijk moeten worden verklaard, hoe dan ook niet toewijsbaar zou zijn geweest.

Over grief 1: het toegewezen deel van de vordering in conventie

A. de eindafrekening gas en elektriciteit tot en met juni 2023

B. verrekening van de in conventie vastgestelde huurachterstand met de in reconventie toewijsbare huurprijsvermindering

C. de buitengerechtelijke kosten

Door middels van grief 1 stellen [appellanten] met betrekking tot het toegewezen deel van de vordering in conventie drie kwesties aan de orde, te weten:

A. de eindafrekening gas en elektriciteit tot en met juni 2023;

B. verrekening van de in conventie vastgestelde huurachterstand met de in reconventie toewijsbare huurprijsvermindering;

C. de buitengerechtelijke kosten.

Het hof zal deze kwesties in het onderstaande behandelen.

A. De eindafrekening gas en elektriciteit tot en met juni 2023

Ten aanzien van de eindafrekening gas en elektriciteit tot en met juni 2023 voeren [appellanten] in de toelichting op grief 1 drie bezwaren aan tegen het beroepen vonnis. Het hof zal die drie bezwaren in het onderstaande behandelen.

Bezwaar 1

De kantonrechter heeft in rov. 4.21 van het beroepen vonnis geoordeeld dat [geïntimeerde] de eindafrekening gas en elektriciteit tot en met juni 2023 bij Whatsappbericht van 27 juni 2023 aan [appellanten] heeft gezonden. In de toelichting op grief 1 hebben [appellanten] dat oordeel aangevochten. Volgens hen kan het Whatsappbericht van 27 juni 2023 niet als een overzicht in de zin van artikel 7:259 lid 2 BW worden aangemerkt, omdat daarin geen sprake is van een naar soort uitgesplitst overzicht van kosten van gas en elektriciteit met vermelding van de wijze van berekening daarvan. Volgens [appellanten] brengt dit mee dat de vordering van [geïntimeerde] ter zake te weinig betaalde kosten van gas en elektriciteit niet opeisbaar is, en daarom moet worden afgewezen.

Het hof stel bij de beoordeling van dit onderdeel van de grief het volgende voorop. Volgens artikel 7:259 lid 2 BW verstrekt de verhuurder de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan.

In dit geval heeft het gehuurde geen individuele meter. De energiekosten zijn daarom te beschouwen als servicekosten.

Tussen partijen is niet in geschil dat er één meter is voor gas en één meter voor elektriciteit in het pand, terwijl dat pand bestaat uit een winkelruimte op de begane grond, een woning op de eerste verdieping en een woning op de tweede verdieping. Bij het Whatsappbericht van 27 juni 2023 heeft [geïntimeerde] aan [appellanten] een overzicht gezonden van de totale gas- en elektriciteitskosten voor het pand. [geïntimeerde] heeft voorts tijdens de plaatsopneming en mondelinge behandeling bij de kantonrechter uiteengezet dat de factuur voor gas en elektriciteit totaal voor het hele pand € 14.553,31 bedroeg (inclusief de betaalde termijnbedragen) en dat hij gelet op het vloeroppervlak van de winkelruimte (20% van het totale vloeroppervlak van het pand) en de twee woonruimten (elk 40% van de vloeroppervlakte van het pand) 40% van de energiekosten bij [appellanten] in rekening heeft gebracht. Het hof constateert dat op deze wijze aan [appellanten] inzicht is verschaft in de in rekening gebrachte kosten en in de wijze van berekening daarvan. In de enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] de verdeelsleutel van 20%-40%-40% nog niet expliciet had genoemd in het Whatsappbericht van 27 juni 2023, ziet het hof geen aanleiding om de vordering van [geïntimeerde] geheel af te wijzen. [geïntimeerde] had in dat Whatsappbericht wel vermeld welk bedrag voor rekening van [appellanten] kwam, en zij hebben niet betwist dat dit 40% bedroeg van de totale energiekosten voor het pand. Artikel 7:259 BW bevat ook geen sanctie op het niet verstrekken van een volledig kostenoverzicht met wijze van verdeling daarvan. Het is dus mogelijk dat de verhuurder de gewenste duidelijkheid alsnog in een gerechtelijke procedure verstrekt.

Bezwaar 2

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 1 verder aangevoerd dat [geïntimeerde] de servicekosten door de Huurcommissie had moeten laten vaststellen en dat de kantonrechter [geïntimeerde] daarom naar de Huurcommissie had moeten verwijzen.

Het hof overweegt daarover het volgende. Als de huurder en de verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten, kan de huurder of verhuurder de huurcommissie volgens artikel 7:260 lid 1 BW verzoeken uitspraak daarover te doen. Reeds uit het woord “kan” volgt dat de verhuurder niet verplicht is de route via de huurcommissie te volgen. Volgens vaste rechtspraak is de procedure bij de huurcommissie niet exclusief. Dat [geïntimeerde] er niet voor heeft gekozen de Huurcommissie te benaderen, brengt dus niet mee dat zijn vordering ter zake de kosten van energie niet toewijsbaar is.

Bezwaar 3

[appellanten] hebben in de toelichting op grief 1 tot slot betwist dat de door [geïntimeerde] toegepaste en door de kantonrechter gevolgde verdeelsleutel van 20% voor het winkelpand en 40% voor elk van de bovengelegen woningen juist is. Volgens [appellanten] had ook rekening moeten worden gehouden met andere factoren dan de vloeroppervlakte bij het bepalen van de verdeelsleutel.

Het hof constateert dat [appellanten] in de toelichting op de grief niet hebben bestreden dat de verhouding in vloeroppervlakte tussen de winkel en de twee woningen, ten opzichte van het totale vloeroppervlak van het pand, 20%-40%-40% bedraagt. Dit strekt dus in hoger beroep tot uitgangspunt. Naar het oordeel van het hof kan bij deze stand van zaken het toerekenen van 40% van de energiekosten aan [appellanten] niet onredelijk worden geacht. [appellanten] hebben geen bruikbare andere factoren genoemd die hierbij een rol hadden moeten spelen.

Conclusie ten aanzien van de eindafrekening gas en elektriciteit tot en met juni 2023

Andere bezwaren (van rekenkundige of andere aard) hebben [appellanten] in de toelichting op grief 1 niet aangevoerd tegen de aan hen in rekening gebrachte kosten voor de eindafrekening gas en elektriciteit tot en met juni 2023. Daarom moet worden aangenomen dat de kantonrechter op dat punt het juiste bedrag toewijsbaar heeft geoordeeld.

B. Verrekening van de in conventie vastgestelde huurachterstand met de in reconventie toewijsbare huurprijsvermindering

In onderdeel B van grief 1 stellen [appellanten] dat de kantonrechter de hoogte van de huurachterstand in het in rov. 4.29 van het vonnis gegeven overzicht terecht heeft begroot op € 4.174,11. Volgens [appellanten] moet op die vordering door verrekening echter in mindering worden gebracht het bedrag dat in reconventie als huurprijsvermindering wordt vastgesteld.

Het hof verwerpt dit onderdeel van grief 1. Het hof heeft immers in het voorgaande bij de behandeling van grief 2 geoordeeld dat [appellanten] geen aanspraak hebben op vermindering van de huurprijs. Het bedrag van € 4.174,11 aan achterstallige huur is dus onverkort door hen verschuldigd.

C. De buitengerechtelijke kosten.

Tegen de toewijzing van € 990,03 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten hebben [appellanten] allereerst aangevoerd dat de door [geïntimeerde] gevorderde hoofdsom had moeten worden afgewezen en dat er daarom geen grondslag is voor het toewijzen van buitengerechtelijke kosten. Het hof verwerpt dat betoog omdat uit hetgeen het hof in het voorgaande heeft overwogen, volgt dat de kantonrechter de juiste hoofdsom heeft toegewezen.

[appellanten] hebben verder aangevoerd dat het ter zake buitengerechtelijke kosten toegewezen bedrag te hoog is, omdat [geïntimeerde] niet heeft aangetoond dat hij daadwerkelijk substantiële en reële buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt. Het hof verwerpt ook dit betoog. Uit de door [geïntimeerde] als productie 6 bij de inleidende dagvaarding overgelegde brieven blijkt dat het door [geïntimeerde] ingeschakelde incassobureau [appellanten] meerdere keren tot betaling heeft aangemaand. Verder heeft [geïntimeerde] een zogeheten 14-dagenbrief aan [appellanten] gezonden (productie 7 bij de inleidende dagvaarding). De hoogte van de door de kantonrechter toegewezen vergoeding is, op basis van de toewijsbare hoofdsom, op correcte wijze berekend aan de hand van de daarvoor geldende tarieven.

Conclusie ten aanzien van grief 1

Het hof heeft in het bovenstaande alle onderdelen van grief 1 behandeld en verworpen. Grief 1 kan dus geen doel treffen.

Grief 3: de veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van de gedingen in conventie en in reconventie

Grief 3 is gericht tegen de veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van de gedingen in conventie en in reconventie. Deze grief heeft, gelet op de daarbij gegeven toelichting, geen zelfstandige betekenis naast de grieven 1 en 2. Omdat het hof grief 1 (ter zake de vordering in conventie) en grief 2 (ter zake de vordering in reconventie) in het voorgaande heeft verworpen, blijven [appellanten] de in conventie en in reconventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Zij zijn daarom terecht in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld. Het hof verwerpt daarom grief 3.

Conclusie en afwikkeling in hoger beroep

Omdat het hof de drie grieven heeft verworpen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen.

Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof zal die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] op nihil begroten, omdat [geïntimeerde] in hoger beroep niet is verschenen.

4. De uitspraak