ECLI:NL:HR:2026:681

1. Procesverloop

2. Uitgangspunten en feiten

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) is enig (middellijk) aandeelhouder en bestuurder van [verweerster] en van Bincx B.V. (hierna: Bincx).

(ii) [eiser 2] is via [eiseres 1] enig aandeelhouder en bestuurder van bouwbedrijf [A] B.V. (hierna: [A] ).

(iii) [eiser 2] was (tot 19 juni 2024) gehuwd met [eiseres 3] .

(iv) [A] heeft opdracht gekregen om twee bedrijfspanden te bouwen. Zij heeft daarvoor Bincx als onderaannemer ingeschakeld. [A] is haar betalingsverplichtingen tegenover Bincx niet nagekomen.

(v) Op 14 december 2023 is Bincx overgegaan tot uitoefening van het retentierecht op de bouwplaats.

(vi) Vanaf half januari 2024 hebben [betrokkene 1] en [eiser 2] onderhandeld over betaling of het stellen van een vorm van zekerheid, waarbij [betrokkene 1] via een van zijn vennootschappen onroerende zaken van [eiseres 1] zou kopen, waaronder het bedrijfspand, de grond/tuin, de kantoorruimte en de woning, en [eiseres 1] deze vervolgens zou huren en een eerste recht van (terug)koop zou krijgen.

(vii) Het bedrijfspand heeft de kadastrale nummers [001] en [002] (voorheen: [003] ) en staat op naam van [eiseres 1] . De overige onroerende zaken, te weten de tuin en opslagplaats achter de loods met kadastraal nummer [004] , de kantoorruimte en aangrenzende ruimte met kadastraal nummer [005] en de woning met kadastraal nummer [006] , staan op naam van [eiser 2] .

(viii) Op 1 februari 2024 zijn de onroerende zaken in opdracht van [verweerster] getaxeerd.

(ix) Op 7 februari 2024 heeft de advocaat van [betrokkene 1] de conceptovereenkomst naar [eiser 2] gemaild. In de e-mail heeft de advocaat van [betrokkene 1] onder meer geschreven:

“Verkoop en verrekening vordering Bincx

In deze koopakte staan alle zaken opgenomen, die gisteren met [ [betrokkene 1] ] zijn besproken. (…)

Huur/koopoptie

Tevens verzocht u en [A] B.V. om de woning en het bedrijfspand tegelijkertijd weer te gaan terug huren met een terugkoopoptie. Daarmee zijn cliënten akkoord. (…) Ik stuur u hiervoor later vandaag een huurovereenkomst toe. (…)”

(x) Op 8 februari 2024 heeft [betrokkene 1] [eiser 2] in diens woning bezocht. Zij hebben de overeenkomst ter plaatse aangepast in die zin dat de woning niet werd verkocht, maar [eiser 2] heeft toegezegd daarop een hypotheek te vestigen tot zekerheid van de betaling van de schuld. [betrokkene 1] en [eiser 2] hebben beiden de aangepaste overeenkomst ondertekend. [eiseres 3] was hierbij niet aanwezig.

(xi) Dezelfde middag heeft [eiser 2] een ondertekende versie van de overeenkomst aan [betrokkene 1] en diens advocaat gezonden. In zijn e-mail heeft [eiser 2] onder meer geschreven:

“(…) De gegevens zoals besproken. Top dat we eruit zijn. Deze zijn nu getekend dan kan de retentierecht worden opgeheven per 8-2-2024 16:00 (…)”

(xii) Bincx heeft op 9 februari 2024 het retentierecht opgeheven, waarna [eiser 2] verder heeft gewerkt op de bouwplaats.

(xiii) Op 19 februari 2024 heeft [eiser 2] bij e-mail aan onder meer [betrokkene 1] en diens advocaat geschreven:

“Goedemiddag, lk ga mijn bij deze op mijn recht om de koopovereenkomst binnen 14 dagen na tekening. Niet akkoord te gaan.”

(xiv) Dezelfde avond heeft [eiseres 3] aan de advocaat van [betrokkene 1] gemaild dat zij een conceptkoopovereenkomst met haar naam en handtekening erop heeft gevonden, maar zij die overeenkomst niet heeft getekend.

(xv) Bij brief van 29 februari 2024 heeft de advocaat van [eiser 2] namens [eiseres 3] de koopovereenkomst op de voet van art. 1:88 BW en art. 1:89 BW buitengerechtelijk vernietigd.

In dit kort geding heeft [verweerster] in eerste aanleg gevorderd [eisers] hoofdelijk te veroordelen om mee te werken aan de levering van de aan [verweerster] verkochte (gedeelten van de) onroerende zaken met de kadastrale nummers [003] (thans: [001] en [002] ) (bedrijfspand), [004] (grond/tuin) en [005] (kantoor).

De voorzieningenrechter heeft de vordering van [verweerster] afgewezen.

[verweerster] heeft haar vordering in hoger beroep aangevuld, en vordert, voor zover in cassatie van belang, subsidiair, [eiser 2] en [eiseres 1] hoofdelijk te veroordelen om mee te werken aan de levering van het/de aan [verweerster] verkochte (gedeelte van de) onroerende zaken met de kadastrale nummers [003] (thans: [001] en [002] ) (bedrijfspand) en [004] (grond/tuin) (voor een bedrag van € 300.000,--), en meer subsidiair, [eiseres 1] te veroordelen om mee te werken aan de levering van het/de aan [verweerster] verkochte (gedeelte van de) onroerende zaak met de kadastraal nummer [003] (thans: [001] en [002] ) (bedrijfspand) (voor een bedrag van € 300.000,--).

Het hof heeft het vonnis van de voorzieningenrechter vernietigd en, voor zover in cassatie van belang, [eisers] alsnog hoofdelijk veroordeeld tot medewerking aan de levering van de aan [verweerster] verkochte bedrijfsmatig gebruikte gedeelten van de onroerende zaken met de kadastrale nummers [004] , [005] , [001] en [002] (deze beide laatste kadastrale nummers voorheen: [003] ), waarbij partijen de prijs, lager dan of gelijk aan € 300.000,--, met elkaar zullen moeten overeenkomen of in rechte moeten laten vaststellen en de percelen binnen vijf jaar kunnen worden teruggekocht voor een nader in onderling overleg of in rechte te bepalen prijs, lager dan of gelijk aan € 375.000,--. Aan zijn beslissing heeft het hof het volgende ten grondslag gelegd.

“Welke percelen behoren tot de woning?

De verwerping van het beroep op artikel 1:89 lid 2 BW brengt mee dat de overeenkomst tot bezwaring van de echtelijke woning op goede gronden is vernietigd en dus nietig is. [eisers] hebben echter aangevoerd dat de echtelijke woning niet beperkt is tot het kadastrale perceel [006] , waarop de overeenkomst tot bezwaring ziet, maar ook delen van de verkochte kadastrale percelen [004] , [005] en [003] (thans: [001] en [002]) omvat. Zij hebben dit betoog met een plattegrond en foto's geadstrueerd. Hieruit leidt het hof voorshands af dat van die percelen deel uitmaken een (zowel zakelijk als privé gebruikte) entree, een slaapkamer, een biljartzaal, een doucheruimte en een wasruimte, alsmede een stuk tuin. [verweerster] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Genoemde ruimtes zijn te beschouwen als onderdeel van de woning en ten aanzien van de verkoop daarvan was dus de instemming van [eiseres 3] vereist. Die is niet gegeven, zodat ook de koopovereenkomst in zoverre vernietigd en dus nietig is. Grief II, waarmee [verweerster] het tegendeel bepleit, is dus tevergeefs voorgedragen.

Algehele of partiële nietigheid

Met grief III bestrijdt [verweerster] het oordeel van de voorzieningenrechter dat de vordering tot medewerking aan de overdracht ook niet kan worden toegewezen met betrekking tot de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken en de overwegingen waarop dat oordeel berust. Zij meent dat er wel degelijk overeenstemming is bereikt over een koopprijs voor alleen die bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken en verwijst daarbij naar een uitgebrachte taxatie, waarin aan de percelen [003] en [004] tezamen een waarde van € 295.000,-- is toegekend. Zij heeft voorts betoogd dat het mogelijk is percelen die zowel bedrijfsmatig als privé worden gebruikt te splitsen.

Bij de beoordeling of een vernietigde overeenkomst geheel of partieel nietig is, speelt geen rol of partijen geacht kunnen worden met betrekking tot de essentialia van het wel geldige deel van de overeenkomst wilsovereenstemming te hebben bereikt. De wilsovereenstemming zag nu eenmaal op de gehele overeenkomst. De kwestie moet worden benaderd vanuit artikel 3:41 BW, dat bepaalt dat als een grond voor nietigheid slechts een deel van de rechtshandeling betreft, zoals in dit geval, de rechtshandeling voor het overige in stand blijft, voor zover dit niet in onverbrekelijk verband staat met het nietige deel. Bij de beoordeling of die laatste situatie zich voordoet. kunnen van belang zijn de aard, inhoud en strekking van de rechtshandeling, de mate waarin de onderscheiden onderdelen met elkaar verband houden en hetgeen partijen met de rechtshandeling hebben beoogd. In het licht daarvan moet worden beoordeeld of, mede gelet op de overige omstandigheden van het geval en de belangen van alle betrokken partijen, voor gedeeltelijke instandhouding van de rechtshandeling al dan niet voldoende rechtvaardiging bestaat.

De bedoeling van de koopovereenkomst was dat [verweerster] zekerheid kreeg voor de afbetaling van de grote, grotendeels erkende schuld van [A] aan Bincx, waartegenover deze het door haar op de bouwplaats uitgeoefende retentierecht opgaf. Deze strekking van de koopovereenkomst wordt ook gediend, zij het in mindere mate, als niet alle verkochte onroerende zaken worden overgedragen, maar alleen de onroerende zaken die bedrijfsmatig worden gebruikt. Bovendien noopt de strekking van artikel 1:88 lid 1 BW de bescherming van de echtelijke woning, geenszins ertoe ook de overdracht van de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken onmogelijk te maken, ook niet als verkochte kadastrale kavels deels tot de echtelijke woning behoren en deels een bedrijfsmatige bestemming hebben. Die kavels zijn immers feitelijk gesplitst in een privédeel en een zakelijk deel en voor zover dat niet is gebeurd, heeft het hof geen reden om aan te nemen dat dat niet min of meer gemakkelijk alsnog zou kunnen gebeuren, door het plaatsen van afscheidingen. Door dit een en ander wordt de echtelijke woning natuurlijk wel geraakt, maar niet zozeer dat die omstandigheid tot algehele nietigverklaring zou nopen. Het feit dat de kavels [004] , [005] en [003] (thans: [001] en 822) in de huwelijksgemeenschap vallen speelt in dit verband geen rol; omdat de zaken op naam van [eiser 2] staan is hij bevoegd daarover te beschikken.

Het hof acht verder van belang dat Bincx/ [verweerster] haar kant van de overeenkomst prompt is nagekomen – waaraan niet afdoet dat later in kort geding de opheffing van het retentierecht is bevolen. Relevant is ook dat in dit geding, (…), vooralsnog in het geheel niet aannemelijk is geworden dat [verweerster] verantwoordelijk is voor de vervalsing van de handtekening van [eiseres 3] .

In wezen is het enige probleem bij een partiële instandhouding van de overeenkomst dat partijen geen koopprijs en geen terugkoopprijs zijn overeengekomen voor alleen de bedrijfsmatig gebruikte delen van de kavels [004] , [005] en [003] (thans: [001] en [002] ). De overgekomen prijzen zien immers op de gehele percelen. Welk deel van de overeengekomen prijzen "in stand kan blijven", dat wil zeggen: welke prijs alle omstandigheden in aanmerking genomen de tegenprestatie is voor de koop en terugkoop van alleen de bedrijfsmatig gebruikte delen van de verkochte kavels, zullen partijen met elkaar moeten overeenkomen, dan wel in een bodemprocedure moeten laten beslissen. De overdracht van de percelen hoeft op die vaststelling echter niet te wachten. In dit kort geding is voldoende dat wordt bepaald dat de bedrijfsmatig gebruikte delen van de percelen moeten worden overgedragen voor een nader in onderling overleg of in rechte te bepalen prijs, lager dan of gelijk aan € 300.000,-- en met bepaling dat de percelen binnen vijf jaar kunnen worden teruggekocht voor een nader in onderling overleg of in rechte te bepalen prijs, lager dan of gelijk aan € 375.000,--. Dat zal het hof dan ook doen. [eisers] moeten aan die overdracht meewerken zodra zij van de (door [verweerster] aan te zoeken) notaris een oproep daartoe ontvangen. (…)”

3. Beoordeling van het middel

Onderdeel 1A van het middel klaagt dat het hof (in rov. 5.6-5.11) buiten de rechtsstrijd van partijen is getreden (onderdeel 1.2) dan wel een verrassingsbeslissing heeft gegeven (onderdeel 1.4) door te oordelen dat de overeenkomst slechts nietig is voor zover deze betrekking heeft op de echtelijke woning en de delen van de verkochte kadastrale percelen [004] , [005] en [003] voor zover die tot de echtelijke woning behoren, maar niet voor de delen van de percelen die bedrijfsmatig worden gebruikt, zodat [eisers] de overeenkomst voor het in stand gebleven deel moeten nakomen.

. Onderdeel 1.2 voert daartoe aan dat [verweerster] niet uitdrukkelijk een beroep heeft gedaan op partiële nietigheid op de voet van art. 3:41 BW en, in dat verband, niet heeft betoogd dat geen onverbrekelijk verband bestaat tussen het gedeelte van de overeenkomst dat ziet op de echtelijke woning en hetgeen verder nog tot de echtelijke woning behoort en het gedeelte van de overeenkomst dat verband houdt met de bedrijfsmatig gebruikte delen van de overige onroerende zaken. Tussen partijen is niet in discussie geweest of een onverbrekelijk verband in de zin van art. 3:41 BW bestaat, aldus het onderdeel. Onderdeel 1.4 betoogt in dit verband nog dat [eisers] gezien het verloop van het geding en het processuele debat niet bedacht behoefden te zijn op het oordeel van het hof over de partiële nietigheid van de overeenkomst, terwijl zij zich over de juistheid en consequenties daarvan niet hebben kunnen uitlaten, aangezien het hof heeft nagelaten [eisers] daartoe gelegenheid te bieden.

Voor het geval dat het hof heeft geoordeeld dat [verweerster] zich in grief III wel heeft beroepen op partiële nietigheid, voert onderdeel 1.3 aan dat het hof daarmee een onbegrijpelijke uitleg aan de processtukken heeft gegeven.

Deze klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Uit de gedingstukken blijkt dat [verweerster] in hoger beroep haar eis heeft gewijzigd in die zin dat zij subsidiair en meer subsidiair levering van slechts een deel van de onroerende zaken vordert. Zij heeft het oordeel van de voorzieningenrechter bestreden dat de vordering ten aanzien van het bedrijfspand ook niet kan worden toegewezen. [verweerster] heeft in dat kader onder meer naar voren gebracht dat zij in eerste aanleg juist heeft benadrukt dat het beroep van [eiseres 3] op vernietiging van de (koop)overeenkomst hooguit de afgesproken hypotheekstelling kan betreffen, omdat dit de echtelijke woning raakt, maar dat dit niet de verkoop van de bedrijfshal ( [003] ), het kantoor ( [005] ) en de grond ( [004] ) raakt omdat deze onroerende zaken geen deel uitmaken van de echtelijke woning. Dat de kantoorruimte met zodanige inrichting direct grenst aan de echtelijke woning doet daaraan niet af, aldus [verweerster] . In reactie hierop hebben [eisers] zich erop beroepen dat kadastraal nummer [005] voor een deel bestaat uit kantoorruimte, maar verder een deel van de woning van [eiser 2] en [eiseres 3] betreft en onder andere hun slaapkamer en badkamer omvat. De hal/entree wordt zowel privé als zakelijk gebruikt, aldus [eisers] Zij hebben verder nog erop gewezen dat voor kadastraal perceel [004] geldt dat dit voor een zeer substantieel deel betrekking heeft op de tuin die behoort bij de woning van [eiser 2] en [eiseres 3] . In die tuin bevindt zich onder andere een deel van het buitenzwembad en de veranda. [verweerster] heeft tijdens het pleidooi hierover opgemerkt dat de stelling dat de grond ( [004] ) en ook het kantoor ( [005] ) voor een beperkt gedeelte onderdeel uitmaken van het woonhuis, geen doel treft. Zij heeft erop gewezen dat het perceel grond ( [004] ) en het kantoor ( [005] ) een eigen kadastrale aanduiding hebben, dat deze onroerende zaken ook feitelijk in gebruik zijn als buitenopslag respectievelijk kantoor voor het bouwbedrijf van [eisers] , en dat gebruik van een stukje van de grond ( [004] ) als verlengstuk van de tuin achter de woning nog niet vanzelf maakt dat dit opeens onderdeel is van de woning. Bovendien is, aldus [verweerster] , de grond ( [004] ) achter de bedrijfshal steeds tezamen met de bedrijfshal ( [003] ) als bedrijfsruimte aangemerkt en als zodanig ook getaxeerd. De percelen, zo heeft [verweerster] verder aangevoerd, zijn apart te gebruiken, te waarderen en te verkopen, en zijn beide ook volledig toegankelijk buiten de woning om.

Uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling blijkt dat bij die gelegenheid zowel de partiële nietigheid als het verband tussen de verschillende percelen aan de orde is geweest. Zo heeft de voorzitter van het hof aan [eisers] voorgehouden dat het hof zou kunnen oordelen dat perceel [004] deels overgedragen moet worden. Daarop heeft de advocaat van [verweerster] geantwoord dat dit ook mogelijk is voor perceel [005] . De advocaat van [eisers] heeft de vraag opgeworpen wat er met de terugkoopsom gebeurt als niet alle percelen worden geleverd. De voorzitter heeft in reactie daarop erop gewezen dat “het inherent is aan partiële nietigheid dat de essentialia niet meer vaststaan”.

De advocaat van [verweerster] heeft tijdens zijn repliek naar voren gebracht dat de percelen afzonderlijke percelen zijn, dat deze stuk voor stuk eenvoudig zijn af te scheiden, dat de woning is afgezonderd van de bedrijfsgebouwen, dat perceel [005] een kantoor is en dat het perceel achter het bedrijfsgebouw grotendeels in gebruik is van het bedrijf.

De advocaat van [eisers] heeft hierop in zijn dupliek opgemerkt dat hij voor perceel [005] en het kantoor denkt te begrijpen wat er op 8 februari 2024 (zie hiervoor in 2.1 onder (x)) is gebeurd. Hij denkt dat partijen onvoldoende wisten wat kadastraal perceel [005] inhield en dat [betrokkene 1] ook echt denkt dat het kantoor bij het bedrijfspand hoort. Maar het kantoorgedeelte is relatief gering, aldus nog steeds de advocaat van [eisers] Daaraan heeft de advocaat van [eisers] toegevoegd dat perceel [004] volgens [betrokkene 1] ook volledig zakelijk gebruikt zou worden, maar de feitelijke scheiding is heel duidelijk: ergens in het midden staat een veranda en vanaf de achterkant ervan is het gebruik zakelijk.

Het hof heeft in rov. 5.7 overwogen dat [verweerster] het oordeel van de voorzieningenrechter bestrijdt dat de vordering tot medewerking aan de overdracht ook niet kan worden toegewezen met betrekking tot de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken en de overwegingen waarop dat oordeel berust. [verweerster] heeft, aldus het hof, voorts betoogd dat het mogelijk is percelen die zowel bedrijfsmatig als privé worden gebruikt, te splitsen. Het heeft vervolgens in rov. 5.8 overwogen dat de kwestie moet worden benaderd vanuit art. 3:41 BW, dat bepaalt dat als een grond voor nietigheid slechts een deel van de rechtshandeling betreft, zoals in dit geval, de rechtshandeling voor het overige in stand blijft, voor zover dit niet in onverbrekelijk verband staat met het nietige deel. In rov. 5.9 heeft het hof vervolgens overwogen dat de strekking van art. 1:88 lid 1 BW geenszins ertoe noopt ook de overdracht van de bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken onmogelijk te maken, ook niet als verkochte kadastrale kavels deels tot de echtelijke woning behoren en deels een bedrijfsmatige bestemming hebben. Die kavels zijn volgens het hof immers feitelijk gesplitst in een privédeel en een zakelijk deel en voor zover dat niet is gebeurd, heeft het hof geen reden gezien om aan te nemen dat dit niet min of meer gemakkelijk alsnog zou kunnen gebeuren, door het plaatsen van afscheidingen. Door dit een en ander wordt de echtelijke woning natuurlijk wel geraakt, maar niet zozeer dat die omstandigheid tot algehele nietigverklaring zou nopen, aldus het hof.

In het licht van de subsidiaire en meer subsidiaire vordering tot overdracht van slechts een deel van de onroerende zaken en van het hiervoor in 3.2 en 3.3 geschetste partijdebat, waaronder dat over de vraag of de privégedeelten zijn te scheiden van de bedrijfsgedeelten, moet worden aangenomen dat het hof hetgeen [verweerster] in het kader van haar subsidiaire en meer subsidiaire vordering heeft aangevoerd, op de voet van art. 25 Rv heeft beoordeeld met toepassing van art. 3:41 BW. Het hof heeft daarmee de grenzen van de rechtsstrijd niet miskend. Het oordeel van het hof berust verder op een aan het hof – als rechter die over de feiten oordeelt – voorbehouden uitleg van de gedingstukken en het partijdebat. In het licht daarvan is dat oordeel niet onbegrijpelijk. Het behoefde, mede in aanmerking genomen dat het hier om een kort geding gaat, ook geen nadere motivering dan door het hof gegeven.

De voorzitter van het hof heeft tijdens de mondelinge behandeling bovendien opgemerkt dat “het inherent is aan partiële nietigheid dat de essentialia niet meer vaststaan”. De advocaat van [eisers] heeft daarna, zo blijkt uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, nog kunnen dupliceren. Aldus hebben [eisers] ook gelegenheid gehad om zich over partiële nietigheid als rechtsgrond van de vordering van [verweerster] uit te laten. Het oordeel van het hof dat geen onverbrekelijk verband bestaat tussen het deel van de overeenkomst dat betrekking heeft op de bedrijfsmatig gebruikte gedeelten van de onroerende zaken en het deel dat betrekking heeft op de echtelijke woning kan ook niet worden aangemerkt als een ontoelaatbare verrassingsbeslissing. Het hof heeft een betoog van die strekking kennelijk en niet onbegrijpelijk gelezen in de stellingen van [verweerster] over de splitsbaarheid van de onroerende zaken in privégedeelten en bedrijfsgedeelten.

Uit het voorgaande volgt dat de hiervoor in 3.1 weergegeven klachten falen.

De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).

4. Beslissing